为深入了解重庆物业服务行业发展现状，分析探索重庆物业行业的发展趋势，完善行业人才结构、提高管理服务能效，探索业务创新方向，扩展融资渠道资源，发挥头部企业对行业的领航带动作用，鼓励中小企业建立特色化、差异化的物业服务，帮助中小微型企业寻找市场机遇和可持续发展路径，积极发掘物业管理全生命周期的价值，构建新的价值链，促进行业健康有序发展。易居企业集团·克而瑞重庆区域开展2020年度重庆物业服务企业测评研究工作。
5月27日，“2020重庆物业服务企业综合实力50强”正式发布！“市场运营优秀企业榜单”“成长潜力企业榜单”、“优质服务企业榜单”、“履行社会责任荣誉企业榜单”同期揭晓！
一、50强企业发展现状
01、管理规模快速提升，加速突破服务边界
管理规模
伴随着重庆市商品房年度竣工面积的高速增长，物业企业市场化拓展能力的增强及资本市场的助推，重庆50强物业服务企业管理半径不断拓宽，管理规模呈快速提升态势。2019年底，50强企业在管项目2724个，管理面积总值达到5.55亿平方米，占重庆物业行业管理总面积的60.16%；50强企业管理面积均值为1109.88万平方米，较2018年上涨14.03%。
市场集中度
从管理规模整体集中度来看，50强各梯度企业分化持续，“强者恒强”的态势愈加明显。2019年TOP10企业管理面积3.87亿平方米，占50强企业的69.70%，占行业整体市场份额41.93%；TOP30企业管理面积5.17亿平方米，占50强企业的93.21%，占行业整体市场份额56.08%。头部企业优势积累，管理面积不断拓展，市场份额不断扩大，行业管理规模集中度处于加速提升的阶段。
业态布局
当前，住宅物业仍是物业服务企业主要布局业态，50强企业96%的企业布局了该业态，包括金科服务、华宇优家智慧生活等企业在住宅物业领域着力发展。紧随其后的是写字楼物业和商业物业，50强企业中布局此类物业业态的企业数量占比分别为82%和78%，以助友创美、天骄爱生活、渝高物业为代表的物业企业在写字楼物业领域具有领先优势。
2019年底，50强企业住宅物业管理项目1237个，管理面积3.43亿平方米，约占50强物业服务企在管总面积的61.72%。随着物业服务企业加速突破服务边界，向住宅以外的业态广泛延伸，50强企业非住宅物业管理项目占比38.28%，并呈现出逐年攀升态势，其中，产业园区物业、办公写字楼物业占比相对较高，两者之和占比19.85%。
区域布局
50强企业业务布局广泛，聚焦重庆主城热点区域。50强企业管理面积有82.17%集中在重庆主城九区，其中渝北区、沙坪坝区、南岸区分布项目数量多，整体管理面积达3.26亿平方米，占据50强企业主城区管理面积的71.53%。主要原因为渝北区作为重庆一路向北发展核心阵地，近年来开发与交付的项目众多，沙坪坝区、南岸区作为传统老城区，区域面积较大，发展速度较快，城市更新项目较多，成为物业服务企业规模拓展的目标集中区。
随着城市外拓，区县市场房地产开发节奏加快，50强企业管理项目向主城以外的市场拓展。当前50强企业在长寿、合川、黔江、綦江、涪陵、璧山等区县均有布局，且管理规模均在500万平方米以上。从TOP50企业入驻情况来看，永川、江津、璧山、合川等重庆一小时经济圈内的热点区域市场已经成为物业企业争相入驻的“新宠”，50强房中有11家企业布局永川，领先其他区县城市。
受城市能级和经济环境影响，垫江、荣昌、万盛、巫溪、酉阳等区县市场50强企业布局程度较低，物业管理水平处于行业低位。
在大重庆全面布局上，行业头部企业同样存在明显优势，洪泉物业布局大重庆范围内23个区域市场，凯美物业布局15个区域市场，管理范围辐射至璧山、江津、酉阳、秀山、彭水、城口等区县，扩张势头强劲，全域布局意图明显。
作为有房地产开发背景的本土企业，其物业管理公司的区域覆盖范围也相对更为广泛。以金科服务为例，深耕重庆多年，坚持布局大重庆和紧抓主城核心，除主城九区外，现已布局20个区县，基本实现了大重庆全域布局。
规模拓展
在行业竞争加剧，企业跑马圈地阶段，物业企业想要获得长远发展，管理规模的增长则显得尤为重要。除了积极增储之外，市场拓展、顾问面积、平台输出、收并购成为企业抢占市场份额的主要方式。
① 储备面积
从企业储备面积来看，天骄爱生活、华润物业科技等企业均有较大的储备量。
财信智慧服务凭借优质、多元的服务，以及科学的拓展体系，在激烈的市场竞争中年度储备面积增速超过100%，为其后续规模发展打下稳固的基础。
② 新增面积
2019年，50强企业新增管理面积约7503万平方米。企业新增面积的获取主要有以下两种形式。
一是有房地产开发背景，且房地产开发能力较强的物业服务企业，服务于地产公司旗下开发的物业项目，抢滩这一市场份额。该类物企依靠地产母公司稳健扩张带来的项目资源优势，承接大量优质项目，在新增管理面积上占有明显优势。2019年，50强物业企业中有地产开发背景的企业数量占比66%，承接地产开发项目成为50强企业提升现有规模的重要方式。
以华宇优家智慧生活为例，2019年新增管理面积均来自其集团公司 “输送”的商住项目资源，企业年度新增管理项目超10个，新增管理面积接近三百万平方米。
二是随着物业服务企业的管理方向逐渐从住宅领域延伸至写字楼、商业、园区、学校、医院、机场等各类非住宅领域，积极开拓新兴领域、服务非住宅领域已成为行业发展的重要趋势和企业拓张规模的重要途径。
以洪泉物业为例，企业不断突破传统住宅物业领域，管理业态多样化，除传统住宅物业外，涉足办公写字楼物业、商业物业、学校物业、医院物业、产业园区物业、市政管理、保障性住房等各类非住宅领域共68个项目，占其总管理面积的35.29%，为洪泉物业在市场化扩张方面发挥了重要作用。
海泰物业2019年企业产业园区管理项目230余个，管理面积超2700万方,坚持不断完善产业园物业服务标准，日渐形成了极具特色的产业园服务体系，并在园区发展过程中，助力其实现发展目标，由此也实现了海泰服务自身的经济价值与品牌效应。
③ 顾问面积&平台输出面积
企业通过专业的服务体系和深厚的品牌沉淀，为其他物业服务企业提供物业顾问服务，也成为企业扩大管理规模的重要渠道。2019年，50强物业服务企业顾问面积与平台输出管理面积达到2903万方，品牌体系输出正在逐渐成为企业项目扩展的重要形式。
④ 收并购
除了开发增量的辅助，物业服务企业通过股权合作、收并购快速“增厚”自身的管理体量。2019年，物业服务行业收并购业务接连不断，特别是上市物业服务企业在正本市场获取资金注入，通过收并购扩张规模；拟上市物业服务企业希望通过收并购快速扩充在管面积，赶上资本热潮，冲击上市。
02 总营收突破百亿，多种经营优势显现
总资产&净资产
2019年，重庆50强物业服务企业总资产规模约145亿元，TOP10企业总资产均值达5.13亿元，是50强企业总资产均值的1.77倍。50强企业净资产约65亿元，净资产均值约1.31亿元，较2018年增长18.17%。
营业收入
2019年，50强企业经营收入102.73亿元，同比增长13.53%，占行业总营业收入的60.61%；50强企业总经营收入均值20546.79万元，单项目年产能377.14万元，单位面积收入18.51元/平方米，总体营收水平保持稳步增长的态势。
从2019年50强企业总收入企业数量分布来看，企业经营总收入基本集中在1-5亿元、和0.2-0.5亿元区间段，约占50强企业的70%，由此可见，大部分企业的营业收入存在较大的提升空间。
市场集中度
从50强企业经营收入集中度来看，头部物业服务企业的创收能力更显强劲。TOP10企业经营收入64.79亿元，占50强企业经营收入的63.06%，占行业总经营收入的38.23%；TOP30企业经营收入95.09亿元，占50强企业的92.576%，占行业总经营收入的56.10%；TOP50企业经营收入102.73亿元，占行业总经营收入的60.61%。物业行业呈“寡头式”发展，市场占有不均衡的矛盾依然突出。
收入占比
基础物业服务收入依然是重庆物业服务50强企业的创收主力来源，2019年50强企业基础物业费收入为65.44亿元，同比增长12.51%，基础物业服务收入占总经营收入的63.70%。
从各业态基础物业收入占比来看，住宅物业服务费收入在基础物业服务中占比最大。2019年50强企业住宅类物业收入38.51亿元，占比过半；办公写字楼物业、商业物业的物业服务收入分别为11.55亿元、10.65亿元占比分别为16.09%、14.83%
物业服务费标准
2019年50强物业服务费平均水平为3.26元/㎡/月，高出全国500强企业物业费平均水平5.84%，比二线城市平均物业费水平高出10.88%。
从各业态平均物业服务费标准来看，商业物业服务费最高，平均为5.33元/㎡/月；办公写字楼物业、公众场馆物业平均物业费水平分别为4.66元/㎡/月、4.57元/㎡/月，收费水平位列二、三；住宅物业收费最低，为2.12元/㎡/月，比整体服务费平均水平低1.14元/㎡/月。相比全国500强企业各类型物业服务费均值，重庆50强企业的公众场馆物业、学校物业的物业服务费平均水平相对较高，但商业物业、办公写字楼物业的服务费平均水平相对较低，企业服务外拓和服务溢价能力有待进一步提升。
